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Par Peter Coy

Les Américains adorent les prêts hypothécaires à taux fixe, mais leur fixation met l’économie dans une situation difficile. C'est un problème pour les banquiers centraux réunis cette semaine dans le Wyoming pour le symposium économique annuel de Jackson Hole.

Voyez-vous, l’une des raisons pour lesquelles la Réserve fédérale a eu tant de mal à réduire l’inflation est que les dépenses de consommation sont restées fortes. Cela s'explique en partie par le fait que la plupart des propriétaires ayant un prêt hypothécaire – qui représentent 40 % des familles américaines – n'ont pratiquement pas ressenti l'effet de la campagne de hausse des taux de la Fed et n'ont donc pas réduit leurs dépenses.

Au cours des deux dernières années, le taux moyen des nouveaux prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans est passé de moins de 3 % à plus de 7 %. Mais le taux moyen de toutes les dettes hypothécaires en cours – c'est-à-dire pas seulement des nouveaux prêts – a légèrement augmenté à 3,6 pour cent au deuxième trimestre de cette année, contre 3,3 pour cent un an plus tôt, selon le Bureau of Economic Analysis. C'est à peine perceptible.

La Fed ne peut toutefois pas accepter la défaite. Pour avoir un effet sur l’économie, il augmente les taux et les maintient à un niveau élevé plus longtemps que si tous les prêts hypothécaires avaient des taux ajustables. Ses fortes augmentations finissent par nuire aux investissements des entreprises, qui sont vitaux pour la prospérité à long terme. « Vous frappez vraiment les secteurs sensibles aux taux d’intérêt », m’a dit John Campbell, économiste à Harvard.

Les prêts hypothécaires à taux fixe créent d’autres problèmes. Les emprunteurs moins sophistiqués tardent à se refinancer lorsque les taux baissent. La fixité des taux profite aux riches et aux bien informés au détriment des plus pauvres et des moins bien informés. En effet, sur un marché concurrentiel, une partie des revenus supplémentaires que les prêteurs obtiennent des emprunteurs qui ne refinancent pas est répercutée sur des taux hypothécaires plus bas. (Les emprunteurs les moins avisés qui ne refinancent pas rapidement bénéficient également de taux plus bas, mais ce sont eux dont les erreurs ont permis aux taux d'être plus bas pour tous.)

En outre, les taux fixes peuvent déstabiliser le système financier. Cela se produit lorsque les banques détiennent des prêts hypothécaires à taux fixe qui perdent de la valeur lorsque les taux augmentent. Il est vrai que la plupart des banques vendent aujourd’hui la plupart de leurs prêts hypothécaires. Mais certains se réexposent au risque de taux en achetant des titres adossés à des créances hypothécaires. Lorsque la Silicon Valley Bank et la Signature Bank ont ​​fait faillite cette année, elles avaient une valeur nominale combinée de 114 milliards de dollars de titres hypothécaires dans leurs livres.

À l'heure actuelle, nous constatons un autre inconvénient des taux fixes : le « blocage des taux », dans lequel les personnes qui veulent ou doivent vendre leur maison ne le font pas parce qu'elles ne veulent pas échanger le taux de 3 % sur leur logement actuel. hypothèque à un taux de 7 pour cent sur un nouveau. L’effet macroéconomique du blocage des taux est de diminuer la mobilité sociétale. Cela amène les gens à refuser des offres d'emploi à l'extérieur de la ville, par exemple. Cela nuit à la productivité.

Je veux maintenant parler d’un autre aspect négatif des prêts hypothécaires à taux fixe qui nécessite un premier, un deuxième et un troisième regard. Supportez-moi.

À première vue, le blocage des taux diminue les ventes de maisons existantes et augmente les ventes de maisons neuves, car les acheteurs qui ne trouvent pas de maison existante – parce que ces propriétaires soucieux des tarifs ne vendent pas – se précipitent sur le marché de la nouvelle construction. En effet, les ventes désaisonnalisées de logements neufs ont augmenté de 31 pour cent en juillet par rapport à l'année précédente, tandis que les ventes désaisonnalisées de logements existants (un marché plus important) ont chuté de 17 pour cent au cours des mêmes 12 mois.

Vous voyez le problème ici ? La Fed relève ses taux pour calmer le marché immobilier, ce qui a pour effet involontaire d'augmenter la construction de logements. (La forte demande compense les coûts d’emprunt plus élevés des constructeurs.)

À première vue, cette chaîne logique n'a aucun sens, car les personnes dont les taux sont bloqués et qui ne vendent pas de maisons n'achètent pas non plus de maisons. Le blocage des taux semble donc n'avoir aucun effet net sur la disponibilité des logements.

Au troisième coup d’œil, cependant, le blocage des taux perturbe réellement le marché immobilier. Robert Dietz, l'économiste en chef de la National Association of Home Builders, m'a expliqué pourquoi. Les acheteurs de maison apprécient les volumes élevés de transactions, car ils sont plus susceptibles de trouver une maison qui leur plaît où et quand ils le souhaitent. Lorsque le stock de maisons existantes à vendre diminue en raison du blocage des tarifs, « le processus d’appariement qui doit avoir lieu devient plus compliqué », a-t-il déclaré. En mai, le stock de logements existants à vendre, 1,08 million, représentait moins de la moitié de sa moyenne depuis 1999.